Les 7 erreurs qui annulent un compromis de vente

Le compromis de vente doit être accompagné du dossier de diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb, termites, électricité, gaz, ERP, assainissement, mérule, bruit…). L'absence ou l'expiration d'un seul diagnostic peut entraîner l'annulation de la vente ou une réduction du prix.

Exemple concret : un vendeur fournit un DPE réalisé il y a 11 ans — il est périmé (validité 10 ans). L'acquéreur découvre l'erreur après la signature et obtient la nullité du compromis ou une baisse de prix substantielle. Depuis 2024, le DPE est en outre opposable : une note erronée engage la responsabilité du vendeur et de l'agent.

Les conditions suspensives sont les garde-fous du compromis : si elles ne se réalisent pas, la vente est caduc sans pénalité. Mais une clause vague ou incomplète devient inopposable.

Exemple concret : le compromis mentionne « obtention d'un prêt » sans préciser le montant, la durée ni le taux. L'acquéreur essuie un refus, mais la banque aurait accepté d'autres conditions : le vendeur conteste, le tribunal considère la condition comme non écrite, et l'acquéreur reste engagé — ou inversement, la vente tombe à l'eau dans un contentieux interminable.

• Montant du prêt demandé, durée, type de taux
• Délai d'obtention (en pratique 45 à 60 jours)
• Conséquences en cas de refus (restitution du dépôt de garantie)
• Toute condition spécifique : permis de construire, vente préalable du bien actuel de l'acquéreur, purge des servitudes…

L'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la remise du compromis. Si ce délai est mal calculé ou non mentionné, la rétractation peut intervenir tardivement — ou le vendeur peut se retrouver piégé.

Exemple concret : le compromis est remis un vendredi 3. Le délai court du samedi 4 au lundi 13… sauf que le 10e jour tombe un dimanche : il est alors prolongé au premier jour ouvrable suivant, soit le lundi 14. Un agent qui bloque l'acquéreur le vendredi 13 s'expose à une rétractation parfaitement valable le lundi, et à la perte de la vente.

• Le délai court à compter du lendemain de la remise du compromis
• Les samedis, dimanches et jours fériés comptent dans le délai
• Mais si le 10e jour tombe un jour non ouvrable, le délai est prolongé au jour ouvrable suivant
• La rétractation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, sans motif ni pénalité

Un compromis de vente doit contenir un socle de mentions légales. Une absence peut rendre le compromis annulable :

• L'identité complète des parties et leur situation matrimoniale
• La désignation précise du bien (adresse, surface, lot de copropriété)
• Le prix net vendeur et le montant des honoraires (et qui les paie)
• Le rappel des servitudes et du PLU applicable
• L'état des risques et pollutions (ERP) en annexe
• Les diagnostics techniques en annexe
• La date prévisionnelle de signature de l'acte authentique
• La mention du droit de rétractation et des conditions suspensives

Exemple concret : un compromis omet le rappel du droit de préemption urbain. La vente est signée, puis la mairie exerce son droit de préemption : le compromis est anéanti et personne n'avait anticipé le délai de 2 mois de la procédure.

Pour les lots de copropriété, la loi Carrez impose de mentionner la surface privative exacte. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l'acquéreur peut obtenir une réduction proportionnelle du prix — et dans certains cas, la nullité de la vente si l'erreur est déterminante.

Exemple concret : un appartement annoncé à 62 m² en réalité mesuré à 55 m² (soit 11 % d'écart). L'acquéreur assigne le vendeur : pour un prix de 400 000 €, la réduction peut dépasser 40 000 €, plus les frais. Et si l'agent a lui-même fourni la surface erronée, sa responsabilité peut être engagée.

Dans les zones soumises au droit de préemption urbain (DPU), la vente doit être précédée d'une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA) déposée en mairie. La mairie dispose d'un délai de 2 mois pour exercer son droit de préemption. Signer un compromis sans purge du droit de préemption expose la vente à l'annulation.

Exemple concret : un compromis signé le 1er juin, DIA déposée seulement le 20 juin. La mairie exerce son droit de préemption le 15 juillet : le compromis est anéanti, l'acquéreur dédommagé, et la commission de l'agent… perdue. L'ordre des étapes compte autant que leur existence.

Le dépôt de garantie (5 à 10 % du prix) doit être consigné — chez le notaire ou sur un compte séquestre — et non encaissé directement par l'agent. Sa gestion détermine l'issue des litiges :

• Si la vente aboutit : le dépôt s'impute sur le prix.
• Si une condition suspensive ne se réalise pas : restitution intégrale, sans délai ni pénalité.
• Si l'acquéreur se rétracte dans les 10 jours : restitution intégrale.
• Si l'acquéreur renonce sans motif : le vendeur peut conserver le dépôt à titre d'indemnité — mais uniquement si la clause pénale a été correctement rédigée.

Exemple concret : un agent conserve le dépôt de garantie sur son compte courant « en attendant ». L'acquéreur se rétracte dans les délais et demande la restitution : l'agent doit avancer les fonds, encaisse une plainte, et la transaction finit devant le tribunal. Le dépôt doit être intouchable jusqu'à la levée des conditions.

Checklist anti-annulation avant signature

• Tous les diagnostics sont présents et en cours de validité (DPE < 10 ans, ERP < 6 mois)
• La surface Carrez est certifiée et l'écart avec l'annonce est nul
• Les conditions suspensives précisent montant, délai et conséquences
• Le délai de rétractation de 10 jours est calculé et mentionné
• Toutes les mentions obligatoires figurent dans le compromis
• La DIA est déposée et le délai de préemption de la mairie est purgé
• Le dépôt de garantie est consigné chez un tiers (notaire ou séquestre)
• Les annexes (ERP, PLU, règlement de copropriété) sont jointes

FAQ — Compromis de vente

Peut-on annuler un compromis de vente après signature ?

Oui, dans deux cas : pendant le délai de rétractation de 10 jours, sans motif ni pénalité ; ou ensuite, si une condition suspensive ne se réalise pas (refus de prêt par exemple) ou si le compromis comporte un vice (mention obligatoire manquante, dol, erreur sur la surface Carrez).

Que se passe-t-il si le prêt de l'acquéreur est refusé ?

Si la condition suspensive de financement a été correctement rédigée et que l'acquéreur justifie d'un refus de prêt, le compromis est caduc : le dépôt de garantie est restitué intégralement et aucune pénalité n'est due.

Un compromis de vente signé en agence, sans notaire, est-il valable ?

Oui. Le compromis de vente est une promesse synallagmatique de vente sous seing privé : il est parfaitement valable sans notaire. Le notaire intervient obligatoirement pour la signature de l'acte authentique de vente.

Quel est le délai de rétractation pour un compromis de vente ?

L'acquéreur non professionnel dispose de 10 jours pour se rétracter, à compter du lendemain de la remise du compromis. Si le 10e jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.